(2)将来の維持管理の問題

さて、投資用マンションを購入するのはいいが、「果たして20年、30年先まで建物の質がきちんと維持されているだろうか」という問題があります。

マンションの資産価値は、共有部分の管理によって大きく左右されます。ファミリータイプのマンションも、投資用のマンションも、区分所有建物でしたら管理方法は同じです。
購入者(オーナー・区分所有者)は法的に全員、管理組合の組員になります。

その管理組合が中心となってマンションの管理を行いますが、多くの場合、その業務のほとんどを管理会社に委託することになり、管理会社には[管理費]を支払います。

管理費とは別に[修繕積立金]がありますが、これはマンションの各部を定期的に修繕していくために積み立てているお金です。竣工後10〜15年や20〜25年などに、いくつかの修繕周期が重なるので、大規模修繕工事が行われます。

購入時には、修繕周期や大規模修繕工事の時期などを予定した「長期修繕計画表」があるはずですから、必ずチェックしましょう。

また、大規模修繕工事とは別に、元の設備よりも良くする「グレードアップ工事なども行われます。これは、高齢者向けに当初付いていなかったスロープを設置したりする工事です。

これらの管理や工事などに関することは管理組合総会などで決定します。
ファミリータイプのマンションですと、区分所有者=居住者ですので、意思の疎通がはかりやすいですが、投資用マンションですと、区分所有者が外部居住者となりますので、多くの場合総会に出席できませんので委任状を提出し、総会の決定に従うことになります。

総会での決定事項は、あらかじめ区分所有者に文章などで知らされることになっていますので、たとえ総会に出席できなくても、総会の決議事項はよく目を通しておく必要があります。

また、オール投資用のマンションですと、管理を委託している管理会社によって、その管理が大きく変わることもあります。
物件の内容とと もに、管理会社の管理方法や過去の実績、管理戸数などもよくチェックしましょう。

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